降准再难刺激楼市

2021-07-19 14:34:49   
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央行年内首次降准在7月15日正式落地了。此次全面降准0.5个百分点,释放长期资金约1万亿元。而非定向降准,在范围和力度上超出市场预期。

  “央妈松一松,楼市动一动”。一种担忧随之产生,大水漫灌会刺激楼市吗?

  纵观以往历次全面降准普遍利好楼市,让人想起的往往也都是印钞放水、房价上涨、股市起飞、通货膨胀、买房抵御等...

  最近的例子是去年1、3、4月份,为了应对新冠疫情的冲击,央行一共降准3次,释放了1.75万亿元资金。货币放水后,各地的房价开始轮动上涨,先是一线城市深圳、上海、广州迎来大涨,随后二线城市成都、合肥、杭州、西安、厦门、宁波等城市房价接棒上涨,最后东南沿海发达地区的三线城市房价开始飞涨,这一轮全国性的房价上涨延续至今。

  楼市的躁动都反应在金融数据上。7月13日,国务院新闻办就2021年上半年金融统计数据情况举行新闻发布会。统计数据显示,上半年,住户贷款增加4.58万亿元,其中,短期贷款增加1.15万亿元,中长期贷款增加3.43万亿元。后者的大部分构成被广泛认为是住房按揭贷款指标,增量为近十年最高。

  当前楼市本身处于一个热度较高的高位平台期。此次降准会不会成为新一轮房价上涨的助推剂。历史会不会重新上演?答案是否定的。

  这一次降准跟以往不一样,盖因楼市的顶层设计已经今非昔比。时至今日,房地产长效机制已逐步清晰,即以房住不炒为根本定位,以因城施策与三稳为调控思路,涵盖行政调控、金融、土地、住房、财税等领域的系统性制度。

  这一长效机制将各市场主体纳入监控体系,从客户端的“四限”、房企端的“三道红线”,银行端的“两个集中度”、再到政府端的“供地两集中”,打通了政策闭环,调控已交织成网,管控精细。

  当前金融制度、土地制度、行政调控是楼市调控政策的重点。尤其是前者,以房企“三道红线”、银行“两个集中度管理”为代表,于去年底成熟落地。该制度框架庞大,形成对市场、房企、居民的全链条调控。这一全面铺开的政策,将促使近七成上市房企需去杠杆、超过2/3大中型银行需压降房贷占比。

  总而言之,降准,或者说金融,跟楼市之间的篱笆已经筑好,中间隔着一个长效机制。

  首先,央行对房企和个人房贷占据商业银行总信贷量的百分比上限做了限制。这个已推出半年多的房贷集中度管理制度基本封堵了信贷放水资金直接进入房地产市场的可能性。

  其次,房贷利率防火墙的建立。在降准前商业银行已经不断的抬高首套和二套房的房贷利率。据贝壳研究院的数据统计,全国72个热门城市的房贷利率已连续7个月上涨,72城6月份的首套和二套平均利率已上涨到5.52%和5.77%。也就是说,在首套和二套的LPR上分别加了87和112个基点。

  第三,对房贷审核严格程度的提升,一些大行已经要求在提供半年内的流水中,自有资金必须占据80%以上,此外,还需提供存款和理财的余额证明。

  此外,去年下半年经营贷等违规资金流入楼市已成严打对象,虽然查出的数量和放出去的信贷总量有点不成比例。

  这些操作给降准后可能流向楼市的资金做了一道道防火墙,只要继续严格执行,会挡住大部分信贷放水。货币放水推高房价的逻辑已经被终结。

  所以,不用担心降准后楼市躁动。历史有相似性是需要背景的,而不是起因一样,结局就一样。今时不同往日,背景已经发生了变化。同样的降准,楼市的结局会大不一样。

  当然,资本具有强烈的逐利性,上有政策下有对策,不排除会有一些资金迂回流向房地产。经营贷流入楼市,正是上一轮部分热门城市房价上涨的重要支撑力之一。

  这就需要各相关部门提高警惕,对房地产金融保持监管高压,防止资金违规流向房地产。银行等金融机构加强贷款全流程管控,监管部门加大查处信贷违规流入楼市的力度,把楼市与金融之间的“篱笆”筑得更加全面且牢固。

(来源:中国房地产网)

责任编辑:王坤

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