又一城楼市被“打回原形”:房价从2万降到9500,原因何在?

2021-01-12 22:07:08   
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地产大佬王健林曾经说过,世界上没有任何一个国家的房地产能持续繁荣超过50年。前亚洲首富李嘉诚也重点提到,任何一种行业,如有一窝蜂的趋势过度发展,就会造成摧残。


按照上述两位大佬的观点,我国的房地产可能很快将开始走“下坡路”了。这大概也是王健林三年前起,就开始把公司的模式从“重资产开发”转向“轻资产运营”,以及李嘉诚7年来一直在抛售地产业务的根本原因吧。

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此外,央行原副行长吴晓灵今年再次重提多年前的告诫,更是意味深长:“在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”更具信号意义的是,银保监高层今年不止一次提到了,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

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地产大佬在纷纷去地产化、变卖名下地产业务,套现离场。央行原副行长也出言劝诫国人要收敛激进投资行为,早早做好潮水退却,泡沫破灭的准备。

然而现实中很多人却看不清形势,依然坚定不移地把资金投入到楼市中去。幻想着房地产再次腾飞,房价再次迎来“飙涨”。沉寂在过去“买房躺赚”的春秋美梦中。

不仅如此,下半年以来,随着楼市走出一波“深V”反弹之后,很多地产专家也开始“老调重弹”再次现身为房地产站台、为高房价代言了。经济学家张五常说,房价上涨是好事,应该放任房价上涨,因为这代表居民的财富增加了。

北师大教授董藩说,“只有房地产才能救中国经济,房地产是支柱产业,更是先导产业、主导产业,不可替代。”对于房价,他更直言表示,现在的房价并不高,很多人都可以买得起,地产商每年要销售超10亿平房子,怎么能说房价高呢?说房价高的是自己的造富能力不行,自己应该反思。

无独有偶,12月21日,中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也预测,2021年全年商品住房价格同比增幅可能会维持在5%左右。而且商品房销售面积增速也将再创历史新高。

结论就是,明年房价会继续上涨,平均涨幅5%,局部地区房价上涨仍然可能高达20%以上。需要买房的今年一定要抓紧,否则明年可能又买不起了。

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房价真的还要继续上涨吗?未来买房真的还能一如既往“躺赚”吗?

有人也发表了不一样的观点:地产大佬冯仑近日在一场活动上直言不讳道,“未来20年睁着眼睛都会做错的事就是买房。”根本原因是以住宅为核心的快速建设、销售模式将放缓速度。他不仅觉得未来20年买房一定要格外慎重,更建议持有多套房者应该抓紧优化配置。否则未来有些房子不仅不再升值,可能会成为“累赘”。

这一点我们非常赞同。其实从今年起买房的逻辑就已经发生巨变了。虽然今年以来很多城市房价依然有小幅上涨,而且房价上涨的城市多于房价下跌的城市。

但是有两个显著问题很多人并没有注意到:其一、房价虽然涨了,但是仔细算账,很多人发现买房“不赚反赔”,根本原因是房产升值部分刨除掉资金持有成本、各项税费以及房屋折旧部分,全国90%以上的房产都不再具有“造富”效应;

其二、房子有价无市,接盘侠难觅。这大概是很多真正卖过房的人才能有的直接体会。

尤其是三四线及其低级别城市的房子,过去三四年时间,很多房子价格都翻倍了,但是想高价卖掉,想落袋为安却非常难。据一些三四线城市的中介人员反映,三四线城市的二手房成交量几乎为零,他们的主要业务就是帮助开发商推新房,就算真有二手房成交,真实成交价至少要比挂牌价低15%。

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此外,不管是从人口、居民债务和住房总量等基本面来看,我们也不认为未来房价还存在多少上涨的空间:

人口方面:很多专家近期都建言国家“放开三胎”,归根结底是我国的出生率下降超过预期和老龄化进程太快导致了我国人口红利在逐渐消失。尤其是对房地产有根本支撑的购房主力群体(20-40岁),未来十年将减少超6000万

众所周知,过去二三十年我国房地产的快速发展主要得益于巨大的人口红利,但未来十年伴随着人口红利的逐渐衰退,高房价还能撑得起来吗?

居民债务方面:房地产金融研究专家、《中国住房发展报告(2020-2021)》课题组研究员高广春日前发表演讲揭露道,我国居民债务负担压力进一步凸显。2020年三季度按揭贷款与可支配收入比升至108.71%,100平米商品房的季度债务偿付额占同期可支配收入比升至53.96%,住房债务偿付压力再加重。

一句话,经历为期四五年的房价不断快速上涨,以及“去库存”和“棚改”的盛宴,老百姓的钱袋子已经基本被“掏空”了。

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住房总量方面:这个不需要过多赘述大家也都应该有直接感觉,我国早已不缺房,而且超过半数的城市住房严重过剩。尤其是三四线城市空置率可能高于30%。央行的最新报告也证实,我国城镇居民96%都有住房,户均甚至拥有1.5套房子。马云更说过,未来10年,城市里的两个年轻人可能要继承5套房子。

换言之,我国房地产早就过了高速发展阶段了。投资房地产的红利期也已经一去不复返了。

独立经济学家马光远2个月前在文章中说过,房地产作为最好投资品的时代已经结束。房地产20年的大周期,没有哪个国家可以逃避。他直言指出,从投资的层面而言,能够投资的城市大体也就是20个左右。事实上,未来有些城市不仅不能盲目购买,相反还要早点脱手。

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有人可能会反驳说,房价不可能下跌,最多是出台政策让房价不过快上涨。有钱还是应该早点买房,说买房亏钱,那都是没买过房的人说的“酸葡萄”话。

对于上述言论我们想说,房价不仅可以下跌,而且还能“腰斩暴跌”。现实中就有很多活生生的例子:继燕郊之后,又一城楼市被“打回原形”:房价2万降到9500,炒房者欲哭无泪。

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相信很多人已经见识到了今年某开发商直接7折大促销的情景了。但这其实并不是最典型的案例,我们接下来要说的这座城市才是全国楼市调控的典范——这座城市“楼市泡沫”不仅打脸了一众专家,更直接让数以万计的炒房投资客“血本无归”。

这座城市就是河北的涿州。根据安居客平台数据显示,涿州平均房价在2017年6月份时高达2万/平,一个人口不足百万的城市,房价却比很多省会城市还高。

归根结底是环京购房需求和资金的外溢导致的。易居研究院副院长曾直言揭露,环京很多城市,比如燕郊、涿州、香河、固安等,房价都是被“炒”起来的。在这类城市投资买房的人都是“富贵险中求”。言外之意,被炒起来的房价是支撑不住的,有朝一日“楼市泡沫破灭”,无数人将“折戟沉沙”葬身于此。

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上述专家一语成谶。2017年后涿州迎来限购调控,短短三年多时间,无真实基本面支撑的涿州楼市就被“打回原形”:安居客数据显示,截止到2020年10月份,涿州平均房价9500元/平,已跌回5年前。房价平均下跌幅度高达10500元/平,这种“腰斩下跌”也使得数以万计的炒房投资客“血本无归”,尤其是2017年6月份时最高点买入者,一套100平的房子,算下来直接亏掉了一百多万。很多人的财富在一夜之间化为了“泡影”。

事实上,我们在查看数据时发现,12月份涿州的二手房价相比于11月份仍然有超过12%的跌幅。这种“跌跌不休”的走势,也使得很多炒房者欲哭无泪。

据中介反应,其实今年以来很多投资客都有抛售的意愿,但经历了年中的一波市场回暖,很多人都停止了卖房机会。根本原因是大家都觉得市场会在年底达到最热,觉得那个时候才是套现的最佳时机。但谁曾想,聪明反被聪明误,8月份以后,整个涿州的二手房市场就迎来了持续降温,很多人回过头来才发现,亏得比之前更多了。

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我们无法否定房地产的支柱地位,也不能全盘否定房地产的投资价值。毕竟城市有差异,房价有分化。


但是平心而论,经过这一轮为期4年多的房住不炒调控之后,我想我们绝大多数人都应该认清一个基本事实:国家调控楼市回归住房居住属性的决心很强,打压投机炒作也是明摆着的事实。投资房地产的红利期已经终结了,未来虽然有些城市尚有投资价值,但所要求的门槛、技术和心态也都比较高。


说白了,普通人想在其中分一杯羹,恐怕很难。最后借用经济日报此前发布的一句观点:放弃靠房造富的幻想,踏踏实实做好实业


(来源:楼市新谈等)



责任编辑:梅正

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