盘点2018年中国楼市, 看看九江处于怎样的大势……

2019-02-10 08:10:00   
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      2018年的中国房地产市场,一方面受到国内外经济形势下行的影响,一方面继续遭遇调控的増码蔓延,供求端承压,需求端亦难自由选择,行业在“严”与“难”中探索前行了11个半月。行至12月中下旬,由菏泽蔓延而起的松绑传言,以及中央经济工作会议上提出的“因城施策、分类指导”的定调,又给这个2018年增添了不一样的风格走向,也让行业2019年的走向成为社会争论热点。 中国网地产推出系列专题——2018楼市盘点,解析行业政策、关注房地产金融发展、对资本时代的房地产走向进行分析与研判,深度解读特色企业与行业细分领域。本期,将盘点2018年楼市政策,一起了解一下。


      2018年调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。整体来看,2018年房住不炒、因城施策的政策主基调未变,三四线城市去库存仍是主旋律。



房住不炒

3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多,调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面,支持居民自住购房需求,另一方面,加强金融机构风险内控,着力抑制投资、投机性购房需求。


坚决遏制房价上涨

7月底政治局会议直指房价上涨,并且措辞也有所改变,从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序等四个方面。


稳地价、稳房价、稳预期8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求:其一,加快制定住房发展规划,调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场等。其二,坚决遏制投机炒房,并引入问责机制,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。


因城施策年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。政策指挥权将由中央转向地方政府,各城市可以根据市场实际情况,针对性地调整未来政策走向。

在“因城施策”大方针指导之下,截止到目前,2018年全国累计出台450次调控措施,调控频次刷新历史调控纪录。地方政策层面呈现两阶段变化:前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲,涉及四限政策持续发力,多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象,部分城市局部放松限价、限售。

资料来源:中指研究院综合整理


多地出台或升级限购限售政策

2018年全年约有30个城市出台或升级了限售政策,约22个城市出台或升级了限购政策,海南劝导限售限购。2017年热点城市限购限售政策相较于2017年有所减少,但力度不减。

图:2017年-2018年限购及限售新增或升级城市

首套房贷利率由升趋稳

今年上半年,在部分一二线城市,首套房贷利率全面上浮。根据融360监测数据,2018年11月,全国首套房贷平均利率为5.71%,环比10月持平,这也是全国首套房贷利率在连涨22个月后,首现“零涨幅”。到12月,上海、深圳首套房贷利率开始出现轻微下调。北京房贷利率则一直保持平稳。

公积金政策分化调整

各地公积金政策分化调整,重点保障刚性住房需求。北京、山西、咸阳、台州、济宁、兰州、合肥、甘肃等城市分别出台了收紧公积金相关政策;内蒙古、杭州、哈尔滨、南京、清远、蚌埠、嘉兴、广州、福州等城市则在公积金使用方面给予了更多的支持。

加强价格管理

多地加强价格管理,严格执行商品房价格备案制度。据不完全统计,2018 年20余城出台了价格管理措施,以一二线城市为主。重点强调对价格备案浮动的监管以及落实明码标价制度。太原、海南、东莞等省市加强新建商品住房销售价格备案管理。重庆、长春、福建三明、广州江门、河北大厂等城市要求房企一次性 公开全部房源,“一房一标”,“明码标价”。

房地产市场违规行为治理

据不完全统计,2018年全国范围内北京、上海、广州、深圳、海南等60多个省市出台措施,加强对房地产市场监督检查,查出违法违规行为。

表:2018年各省市市场监管政策一览

资料来源:中指研究院综合整理


稳步推进住房租赁市场建设

2018年1月16日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅下发《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意沈阳、南京、杭州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。而各地也纷纷拓宽租赁住房供应渠道,扶持租赁企业发展,满足人才租住需求。同时,加强租赁住房市场监管,规范租赁企业行为。


探寻共有产权新模式

2018年3月,两会政府工作报告提出支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权房。北京、佛山、烟台、西安、广东、上海等城市纷纷发布新政响应,大大扩充了共有产权房的供给渠道。


集体经营性建设用地有望直接入

12月23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这被视为将扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。不过,集体经营性建设用地入市仍被严格限制在非住宅用地领域。


棚改工作稳步推进

2018年3月,两会政府工作报告明确启动新的三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套。7月6日,国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》明确2018~2020年三年开工1500万套新三年棚改攻坚计划。同时,要因地制宜调鉴完善棚改货币化安置政策。7月12日,住建部提出因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。10月8日,李克强总理在国务院常务会议上强调,要因地制宜调整完普棚改货币化安置政策,商品住房库存不足.房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。


力推优惠政策抢人才

2018 年山东、海南、北京、上海、西安等省市先后出台了50余条人才引进政策。优惠政策内容重点聚焦降低落户门槛、保障人才住房需求、人才奖励、子女入学以及解决配偶工作六大方面。其中, 约3省24个城市降低落户门槛,约3省29个城市提供住房保障,约3省16个城市给予高额人才奖励,3省8城市解决引进人才的子女入学问题。


(来源:中国网地产)


责任编辑:王嘉琪

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